Het jaar 2023 is nog maar een maand oud, maar de nodige ontwikkelingen op het gebied van de huur van bedrijfsruimten nopen al tot een korte update. Die geef ik hierbij.
1) Hyperindexeringen; een volgende onvoorziene omstandigheid na de huurkortingen vanwege Covid-maatregelen?
CPI-indexeringen van een huurprijs in standaard modellen zoals het ROZ 7:230a model (kantoorruimte), lopen op tot meer dan 14%. Voor huurders een onrechtvaardig aanvoelende uitwerking, want de gemiddelde huurder betaalt al een forse energierekening én ziet bovendien dat een aanzienlijke component van die hyperindexering ook een gevolg is van de stijgende energieprijzen. Dubbelop dus, soort van. Daarbij werkt die indexering door in de komende jaren. Minder wordt het immers niet.
Of het bovenstaande in de sleutel van onvoorziene omstandigheden kan worden gegoten, betwijfel ik, zeker als er geen overheidsingrijpen gemoeid is. Een huurder die niet tot overeenstemming kan komen met zijn verhuurder (en bijvoorbeeld een indexering niet gemaximeerd heeft in zijn contract), zal van creatieve huize moeten komen om e.e.a. af te dwingen bij een rechter. Overigens zijn er wel uitspraken waar over andere vormen van geldontwaarding een rechter de betalende partij tegemoet kwam.
2) Verplicht energielabel C (of beter) voor eigenaren van een kantoorpand per 1 januari 2023.
Die verplichting geldt als de kantoorfuncties in het gebouw groter zijn dan 100m2 en meer dan 50% omvatten van het totale m2 aan gebruiksfuncties. (Denk dan aan een combi van winkelruimte en kantoorruimte). Uitgezonderd hiervan zijn onder meer monumenten, gebouwen met een religieuze functie en tijdelijke gebouwen die korter dan twee jaar worden gebruikt.
Wat als het label er niet is?
Dan mag je het kantoorpand niet gebruiken en doe je dat toch, dan kan de gemeente handhavend optreden. Denk daarbij aan dwangsommen en zelfs sluiting.
En wat dan als je dat kantoorpand huurt?
Bij een sluiting kan je niet in het pand. Dat levert mogelijk een gebrek op aan de zijde van de verhuurder en dus moet die verhuurder als de brandweer zorgen dat er een geldig label wordt behaald. Ga er overigens niet zomaar vanuit dat een huurder met z’n handen over elkaar kan gaan staan. Op grond van contractuele afspraken, kan een deel van die verantwoordelijkheid bij de huurder liggen. Misschien ook niet onterecht.
3) Het Didam-arrest vloeit uit
In het Didam-arrest is bepaald dat overheidslichamen mededingingsruimte moeten bieden bij de uitgifte/verkoop van grond. In twee recente uitspraken is geoordeeld dat deze ruimte ook moet worden geboden bij het aangaan van huur- en pachtovereenkomsten.
Persoonlijk vind ik dat er weinig aandacht is voor het argument dat er onderscheid moet worden gemaakt tussen een situatie dat publiek eigendom overgaat in particulier eigendom (verkoop onroerende zaken) en ingebruikgeving (huur/pacht) waarbij het eigendom publiek blijft. Maar oordeelt u zelf ten aanzien van de volgende zaken.
De rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2022:5402) oordeelde in een kortgedingprocedure tussen de gemeente Nieuwegein en vijf supermarktketens dat de gemeente ook de andere geïnteresseerde partijen een gelijke kans moet bieden op het verkrijgen van de positie van (tijdelijke) huurder (van een nog onbebouwd perceel). De gemeente handelde in strijd met het gelijkheidsbeginsel zoals beschreven in het Didam-arrest. De gemeente is in hoger beroep gegaan maar er is nog geen uitspraak op het moment van schrijven.
In een uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland (ECLI:NL:RBNNE:2023:82), wees de rechter een beroep op het Didam-arrest bij de totstandkoming van een pachtovereenkomst af. De overeenkomst kwam in 2020 tot stand, dus ver voor het Didam-arrest. De rechter vond dat de pachter erop mocht vertrouwen dat de gemeente haar verplichtingen uit de pachtovereenkomst zou nakomen en dat dit zwaarder weegt dan de mogelijkheid voor anderen om mee te dingen zoals bedoeld in Didam.
Beide rechters 'wegen' een beroep op Didam in de huur- en pachtzaak, maar één zwaluw (of twee) maakt nog geen zomer. Bovendien blijven veel vragen over het bereik van het Didam-arrest ook na deze uitspraken ongewis. Valt een huurverlenging bijvoorbeeld ook onder de mededingingsvereisten die volgen uit het Didam-arrest? En de verkoop van roerende zaken dan, waar sprake is van schaarste?
4) Nieuw ROZ-model voor winkelruimte (7:290BW)
De ROZ (Raad van Onroerende Zaken) heeft een nieuw model huurovereenkomst voor winkelruimte gepubliceerd. De 2022 template is een update van de huidige 2012 template. De voornaamste wijzigingen zien onder meer op thema’s van duurzaamheid (energielabels, energiebesparende maatregelen, gegevens over energieverbruik), regelgeving van de overheid (denk aan COVID-19-achtige situaties), openingstijden etc.
Een model blijft een uitgangspunt en maatwerk kan helpen om ongewenste gevolgen te vermijden. Denk aan een maximering van de indexering.
Indien u vragen heeft over een of andere huurgerelateerde onderwerpen, neem dan vooral contact met mij op via metz@dayonelegal.nl of 0651250890.
Gerben Metz
